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人防车位“销售”收入究竟该缴哪种税?

2019-10-21分类:12366热点问题
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?#23613;?#22823;企业税收评论》精选】6月17日,博锐财税沙龙秘书处和国家税务总局石家庄市税务局第一分局,共同举办了第32期沙龙活动,聚焦房地产企业普遍关心的一个热点问题:地下车位究竟该缴哪种税?与会专家从交易实质、适用法规角度,进行了深入分析。

税收争议由来已久

目前,房地产企业开发的地下车位共有两大类——有产权车位和无产权车位。无产权车位具体又分为人防车位和其他无法办理产权书据的车位。房地产企业销售有产权车位的涉税处理较为明确。实务中,争议较大的为人防车位的涉税处理。

实务中,房地产企业只拥有人防车位的使用权,为了顺利将地下车位“卖”出去,房地产企业多采取变通的办法:与业主签订20年的长期租赁合同,合同到期后再无偿续租(一般租期为50年)。对此,有专家认为,人防车位属于国家所?#26657;?#25151;地产企业不拥有所有权,无权转让人防车位。房地产企业与业主签订的合同,为租赁合同,应缴纳房产税。还有专家认为,房地产企业与业主签订的合同虽名为租赁,但?#20146;?#32422;和租金与其销售有产权车位几乎无异,实质上为销售合同,应缴纳土地增值税。

致同税务师事务所税务咨询总监毛艳艳介绍,目前,这种争议已不仅限于法理探讨,而是体现在各地的执行口径中。?#28909;紓?#21271;京市发布的文件规定,出租房地产虽然取得了收入,但没有发生房地产产权的转让,根据土地增值税政策规定,不属于土地增值税征税范围。

?#19979;?#23041;中国税务合伙人陈亚丽总结,目前地下人防车位的土地增值税处理,按照收入、成本费用处理的不同,分为三种情况:

以辽宁省为例,无产权车位的长租收入不作为土地增值税应税收入,相应的成本费用亦不可在土地增值税清算时扣除;

以浙江省、天津市为例,长租收入作为土地增值税应税销售收入,其分摊的成本、费用可在清算配比扣除;

以江苏省、广东省广州市为例,对于无偿移交政府的人防车位,收入不作为土增税应税销售收入,但成本作为公共配?#21672;?#26045;成本分摊到其他可售产?#25151;?#38500;。

交易实质定性较难

房地产企业长期租赁人防车位的交易实质,直接影响税务处理的方式。

有关专家认为,在讨论人防车位税务处理时,应牢牢把握住人防车位产权归国家所有这一点。实践中,房地产企业多与业主签订租赁合同,房屋所有权并未发生转移。而建成转让后不能办理权属登记?#20013;?#30340;人防车位,不属于土地增值税的征税范围。同时,房地产企业开发的人防车位,作为公共配?#21672;?#26045;的一种,属于《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)第一条范围,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑?#32422;?#23436;全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定缴纳房产税。

对于这种观点,北京德和衡律师事务所高级合伙人齐红雷持反对意见。他认为,房地产企业向业主长期出租人防车位,名为出租、实为出售,应缴纳土地增值税。在他看来,房地产企业与业主签订的长期租赁合同,核心有三:一是销售价款一次性支付;二是销售价格与销售有产权车位相差无几;三是使用年限与土地使用权出让年限(70年)期限一致。显然,这种合同的?#23616;?#23601;是出售人防工程车库的产权。“要准确地判定一个法律关系的性质,必须依据当事人的核心权利义务,不能仅看当事人使用的合同名称。”齐红雷说。

那么,开发商是否有权“出售”人防车位?齐红雷认为,《防空法》并没有明文规定人防车位的产权归国家所?#26657;?#21482;是规定了国家拥有对人防工程车库的征用权。实践中,人防部门也不向房地产企业支?#26029;?#24212;的建设成本。那么,人防车位的产权就应该归开发商所有。当然,房地产企业在办理人防工程车库产权登记时,须注明该车位属于人防工程,国家有依法调配使用的权利。基于此,房地产企业有权处置人防车位,其销售收入,应缴纳土地增值税。

期待政策尽快明确

碧桂园河北区域税务负责人吴珣告诉记者,目前,考虑政策不确定性风险,多数房地产企业会尽?#32771;?#23569;人防车位建设,主要通过缴纳人防易地建设费的方式,解决人防工程的建设问题。对于无产权的人防车位来说,目前大部分房产企业在预售收到房款后,预缴土地增值税,清算时作为土地增值税应税销售收入,其分摊的成本、费用在清算时配比扣除。

吴珣认为,同一笔收入不应该有两种性质。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,销售无产权的人防车位,按照“销售不动产”来处理,相应地,也应该按照“销售”收入缴纳土地增值税。但与此同时,?#34892;?#22320;区的房地产项目公司,又存在被要求按照租赁收入缴纳房产税的情形,这无疑会增加企业纳税税收的不确定性和负担。

目前,一些房地产企业,已经按照集团总部在集团税务信息系统内设置好的数据,就人防车位的收入自动按照销售收入缴纳土地增值税。但与此同时,某个地区的子公司,又存在被要求按照租赁收入缴纳房产税的情形,这无疑会增加企业的税务风险。

与会专家表示,随着汽车销售量的增加,人防车位的税务处理,未来会更加受关注。国家统计局发布的《2018年国民经济和社会发展统计公报》显示,2018年全年私人汽车保有量超过2亿辆,比上年末增长10.9%。因此,为增强税法适用的统一性和确定性,国家有关部门应尽早出台规定,明确人防车位的税务处理方式。

文章来源:《中国税务报》

原标题:?#24230;?#38450;车位“销售”收入该缴什么税》

作者单位:中国税务报社

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