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房企安置房支出能否作为土地成本实现增值税差额征税?

2019-10-19分类:土地增值税清算
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一、房地产企业土地价款差额征税的基本规定

由于营改增后,房地产企业土地成本通常无法取得增值税专用发票实现进项税抵扣,税务机关最终在财税2016年36号文中给出了差额征税的解决方案,并在财税【2016】140号文件中做了进一步的补充规定:

七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益?#21462;?/span>

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税?#31246;?#19978;述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

对于正常?#20449;?#25346;取得净地的房地产公司,不会发生拆迁补偿费,但对于旧城改造项目,企业通常参与了土地的一级整理与开发,拆迁补偿费的发生是必然存在的。问题是,拆迁补偿费的支付?#38382;?#38750;常复杂,与各地的旧城改造模式也有很大关系。

四、来自税务机关的不同声音

但实务中还是出现了不同的声音,尤其是针对安置房这个部分,我们来看看山西税务机关的相关答疑:

问题内容:

按照财税【2016】140号文件规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请?#25910;?#37324;的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费,是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的?#38382;?#25903;付所形成的拆迁补偿费?

山西省12366纳税服务中心答复:

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:

原营业税下,《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号) 规定:“一、关于拆迁补偿住房取得方式问题。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现?#38382;?#30340;经济利益的?#25442;弧?#25151;地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相应的经济利益,根据现行营业税有关规定,应按“销售不动产”税目缴纳营业税;被拆迁户?#20113;?#21407;拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权,该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割?#30830;?#36141;买?#38382;?#21462;得的住房。”

依据以上文件,房地产开发企业营改增前按照规定应缴纳营业税。营改增后,该业务“以不动产所有权为表现?#38382;?#30340;经济利益的?#25442;弧?#30340;性质并未发生变化。因此,房地产开发企业应按照规定缴纳增值税,同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票,可以按照规定抵扣进项税,不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

?#34892;?#24744;的咨询!上述回复仅供参考,有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

个人认为这个答疑可能有以下两个问题值得商榷:

1、安置房是否视同销售是一个复杂问题,回迁房可能属于房地产公司,?#37096;?#33021;不属于,如果不属于就不需要视同销售,但答疑中因篇幅所需未能区?#32456;?#20010;问题,直接视为应缴纳增值税;

2、安置房即使是开发商的,需要视同销售缴纳增值税,同时也需要将其按照视同销售价格计入拆迁补偿费,而且这一部分通常无法取得被拆迁人开具的增值税专用发票,如果按照答疑所理解的,这部分将无法从销售额中减除,这对企业来讲无疑是不公平的。

遗憾的是,我们看到陕西、河北、湖北、厦门、重庆几个省12366答疑表现出同样的问题,甚至基本雷同。截至今日,营改增已经过去三年,大量新项目即将步入完工,如果说增值税差额征税之前并不突出的话,未来两年将迎来第一波营改增后新开工项目的增值税缴纳高潮,如何才能享受差额征税将成为税企争议的焦点问题,尤其是针对旧城改造项目。我们也真诚的希望,税务机关能够从企业实际业务出发,针对旧城改造项目给出实在、落地的政策细则,而不是一个敷衍了事的12366答疑。

文章来源:李舟财税圈

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